건설 경기 침체 심화…아파트 분양보증 사고 급증, 공사 중단 현장 '흉물'로 방치
중견 건설사들의 도산·폐업이 잇따르는 가운데, 아파트 분양보증 사고가 또다시 발생하며 건설 경기 침체의 심각성을 드러내고 있습니다. 2023년 이후 공사가 멈춘 아파트 현장은 전국적으로 37곳에 달하며, 사고 금액은 2조 4천억 원을 넘어섰습니다. 지방 미분양과 건설 경기 침체가 지속되면서 연말까지 보증 사고가 더욱 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
3일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 20일 강원 강릉 '영무예다음 어반포레'와 경기 양주 '용암 영무예다음 더퍼스트' 현장이 보증사고 처리되었습니다. HUG는 보증보험에 가입한 시행사가 부도나 법정관리 등으로 분양 계약을 이행하지 못할 경우, 해당 사업장을 '보증사고 처리'하고 수분양자에게 계약금과 중도금을 대신 환급합니다. 이 두 단지는 올해 들어 각각 2번째, 3번째 보증 사고이며, 지난 1월 청약 경쟁률이 각각 0.16대 1, 0.09대 1로 미분양이 발생했던 곳입니다. 시행사인 영무토건은 미분양 여파로 지난달 법정관리를 신청했습니다.
분양·임대 보증사고 2023년 이후 급증…HUG 재무건전성 악화
분양·임대 보증사고는 2021년과 2022년에는 단 한 건도 없었지만, 건설 경기가 위축되기 시작한 2023년 이후 총 37건으로 급증했습니다. 3일 HUG가 국회 국토교통위 엄태영 의원에게 제출한 자료 등에 따르면, 2020년 이후 보증 사고가 난 45개 사업장 중 공사가 재개되거나 매각 완료된 곳은 16곳에 불과하며, 나머지 29곳은 공사 중단 상태로 방치되어 있습니다.
특히 2023년부터는 이전까지 드물었던 임대아파트 사업장에서도 보증 사고가 이어지고 있습니다. 2023년 3건, 2024년 6건이 발생했으며, 올해 초 공사가 멈춘 강원 '춘천 시온 숲속의아침뷰' 또한 임대보증 사고였습니다. 이는 사업성이 낮아 분양에 실패한 단지를 임대로 전환하는 경우가 많은데, 그마저도 좌초되는 사례가 늘고 있음을 의미합니다.
30가구 이상 아파트를 분양하거나 임대할 경우 HUG 보증보험 가입이 의무입니다. 시행사 부도 등으로 공사가 멈추면 HUG는 계약자들에게 계약금·중도금을 환급한 뒤 사업장을 매각하여 손실을 회수하거나, 사업 정상화가 가능할 경우 대체 시공사를 선정해 공사를 이어갑니다.
그러나 현재 건설 경기 침체로 매수자를 찾기도 쉽지 않은 상황입니다. HUG는 지난해 6월과 9월 두 차례 매각 설명회를 열었으며, 이는 14년 만에 처음으로 본사 주관으로 진행된 설명회였습니다. 사고는 늘고 매수자는 적어 오는 7월 초에도 '환급사업장 매각설명회'를 또 개최할 예정입니다.
여기에 전세사기 여파로 HUG는 2022년부터 3년 연속 적자를 기록했으며, 3년간 누적 순손실은 6조 7883억 원에 달합니다. 분양보증 사고까지 급증하면서 HUG의 재무건전성은 더욱 악화하고 있습니다.
공사 중단 현장 '도심 속 흉물' 전락…안전 문제 및 강제 철거 필요성 제기
매각에 실패한 사업장들은 공사 중단 상태로 장기간 방치됩니다. 짓다 만 아파트는 시간이 지날수록 사업성이 떨어져 매각이 더 어려워지고, 20년 넘게 방치되는 '도심 속 흉물'로 전락하는 극단적인 사례도 나오고 있습니다. 인천 효성동 '다소미 아파트'(2003년 착공)와 충북 제천 '광진아파트'(2005년 공사 중단)가 대표적인 예시입니다. 특히 광진아파트는 20년째 방치되다 지난 4월에야 제천시가 소유권을 확보하고 철거 절차에 들어갔습니다.
한양대 도시공학과 교수는 "건설원가는 계속 오르는 반면, 인구 감소로 수요는 감소하고 개발 이익이 점점 줄어 미분양이나 공사 중단에 이르는 현장이 늘고 있다"고 지적했습니다.
또한 "장기간 방치된 공사 현장은 외관 문제를 넘어 범죄나 안전사고로 이어질 수 있어, 심각한 경우 지자체가 강제 철거를 검토할 필요도 있다"고 강조하며 공사 중단 현장의 심각한 사회적 문제를 경고했습니다.
건설 경기 침체와 미분양 문제 심화가 공사 중단 현장 증가와 보증 사고 급증으로 이어지며 HUG의 재정에도 빨간불이 켜진 상황입니다. 이러한 문제들이 도시 미관을 해칠 뿐만 아니라 범죄 및 안전사고 위험을 높이는 만큼, 정부와 지자체의 적극적인 개입과 장기적인 대책 마련이 시급해 보입니다.